Lengyelország és Csehország lakáspiaca az elmúlt két évben látványos áremelkedést produkált. A drasztikus drágulás – amely Krakkóban és Prágában is rekordszintre vitte az ingatlanárakat – rávilágít a közép-európai lakáspiac sajátos hajtóerőire. Elemzés a rendkívüli áremelkedés hátteréről, a kereslet-kínálat aránytalanságától az állami támogatásokon át egészen az inflációs és kamatkörnyezetig.
Szerző: Gönczi Róbert
Lengyelországban és Csehországban az ingatlanárak az elmúlt egy-két év során az európai mezőny élvonalába emelkedtek. Míg Nyugat-Európa számos országában a megugró infláció és hitelkamatok hatására stagnáltak vagy csökkentek a lakásárak, addig Közép-Európában a lengyel és a cseh piac kimagasló növekedést mutatott. 2023-ban Lengyelországban több mint 12%-os, Csehországban megközelítőleg 10%-os áremelkedést mértek. 2024-ben is folytatódott a drágulás: Lengyelország éves áremelkedése továbbra is kétszámjegyű volt, amivel – Bulgáriával együtt – az EU csúcstartójává vált.
Városi szinten még látványosabb a kép. Krakkóban akadt olyan időszak, amikor az új építésű lakások árai közel 30%-kal ugrottak meg éves viszonylatban. Más városokban is kétütemű, 20% körüli áremelkedések zajlottak. Prága közben Európa egyik legdrágább és legkevésbé megfizethető lakáspiaca lett: egy 70 négyzetméteres új lakás megvásárlásához több mint 13 évnyi átlagos jövedelem szükséges. Az ilyen mértékű áremelkedés hátterében számos tényező együttes hatása áll.
Kereslet és kínálat aránytalansága
A lengyel és cseh lakásár-robbanás egyik fő oka a tartós kereslet-kínálat egyensúlytalansága. Mindkét ország gazdasága az elmúlt években stabilan növekedett, a munkanélküliség alacsony, a bérek emelkedése pedig folyamatos keresletet biztosít az ingatlanpiacon. A nagyobb városok – Varsó, Krakkó, Prága vagy Brno – mágnesként vonzzák a fiatal munkavállalókat és jobb megélhetést kereső családokat, belső népességmozgást generálva. E belső keresletnövekedés feszíti a kínálatot: a városi lakáspiacon nem épül elegendő új otthon ahhoz, hogy lépést tartson a népesség gyarapodásával.
Külföldi befektetők és migráció
Az ukrajnai háború nyomán sok százezer menekült telepedett le Lengyelországban és Csehországban, ami különösen a bérlakások piacán teremtett plusz keresletet. Emellett nyugat-európai ingatlanalapok és vagyonos magánbefektetők is aktívan vásárolnak ezekben az országokban, elsősorban a népszerű városokban, mint Prága és Krakkó. Ez a külföldi kereslet tovább fűti az árakat.
Állami támogatások és kedvezményes hitelek hatása
A kormányzati beavatkozások is jelentős szerepet játszottak az árrobbanásban, főként Lengyelországban. 2023-ban a lengyel kormány elindította a „Biztos 2%” lakáshitelt, amely az első lakásukat vásárlók számára 2%-os kamatfixálást biztosít – a piaci kamat és e kedvezményes szint közti részt pedig az állam fedezi. A program azonnal fellendítette a keresletet: a kedvezményes hitel rengeteg fiatal vásárlót csábított a piacra, akik licitháborúba kezdtek az elérhető ingatlanokért.
Csehországban nem volt hasonló átfogó támogatott hitelprogram, így ott a drágulás inkább a piaci fundamentumokra vezethető vissza. Ugyanakkor a cseh hatóságok évekig szigorú hitelezési szabályokkal – magas önerő- és jövedelemhányad-követelményekkel – fékezték a keresletet, amely szabályokat 2023-ban enyhítettek. A hitelfelvétel könnyítése, párosulva az infláció lassulásával, új lendületet adott a cseh lakáspiacnak.
Infláció és kamatkörnyezet
A makrogazdasági környezet is hozzájárult a lakásárak emelkedéséhez. 2022-2023-ban mindkét országban kétszámjegyű infláció lépett fel, ami erodálta a megtakarítások értékét, és az ingatlant vonzó befektetéssé tette. Sok család és befektető „menekülőútnak” tekintette a lakásvásárlást, hogy megóvja vagyonát a pénzromlástól.
Ezzel párhuzamosan véget ért az olcsó hitelek évtizede. A jegybankok 2022-re drasztikusan megemelték az alapkamatot: Csehországban 7% közelébe, Lengyelországban 6,75%-ra, ami a jelzáloghitelek kamatjait 8-9%-ra tornázta fel. Normál esetben egy ilyen hitelsokk lehűtené a piacot, de a kereslet nem tűnt el egyik napról a másikra. Lengyelországban ráadásul a 2%-os állami hitel pajzsként védte a vásárlókat a magas kamatoktól. Mindezek eredőjeként a magas kamatkörnyezet csak részben fogta vissza az áremelkedést.
Munkaerőpiaci hatások és építőipari korlátok
A kínálati oldal szűkössége is árfelhajtó tényező. Az építőipar mindkét országban munkaerőhiánnyal küzd: a rekord alacsony munkanélküliség miatt kevés a szabad kapacitás, ráadásul az ukrán vendégmunkások egy része a háború miatt kiesett. Emellett az építőanyagok árai is megugrottak az utóbbi években, ami drágítja az új lakások kivitelezését és lassítja a projektek megvalósulását.
Szabályozási és adminisztratív akadályok is nehezítik a kínálat bővítését. Csehországban különösen lassú az építési engedélyek kiadása, így Prágában évekig tarthat egy projekt elindítása. Ráadásul mindkét országban korlátozott a beépíthető terület a keresett városi központokban. Az új lakásátadások száma hosszú ideje nem tud lépést tartani a keresletnövekedéssel, ami tartósan feszített piaci helyzetet eredményez: a vásárlók versengenek a kevés eladó ingatlanért, tovább hajtva felfelé az árakat.
Fenntartható-e a boom?
A folyamat nyertesei az ingatlantulajdonosok, akiknek vagyona nőtt; a vesztesei a fiatal pályakezdők és alacsonyabb jövedelmű családok, akiknek egyre elérhetetlenebb a saját otthon. Mivel a lakásárak sem emelkedhetnek a végtelenségig, ha a kamatok tartósan magasak és az állami ösztönzés kifut, a kereslet lehűlhet. Amíg a munkaerőhiány, lassú építés és népességnövekedés akadályozza a kínálat bővülését, addig marad a magas árszint. A lengyel és cseh tapasztalat arra figyelmeztet, hogy a lakáspiacon a korrekció helyett tartósan magas árak rögzülhetnek. Ennek kezelése a következő évek gazdaságpolitikai kihívása lesz a régióban.
A legfontosabb láncszem | Országhatárokon átívelő, mélyen személyes történetek Tomislav Marcijuš új fotós projektjében
„A mélység nem a fájdalomban vagy az örömben keresendő – sokkal inkább a figyelem minőségében” – interjú Dóra Ádám képzőművésszel
